Luận án Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

THÁI MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG

ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ

THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP – 2016

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

THÁI MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG

ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ

THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 62.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

1. PGS.TS. NGUYỄN XUÂN THÀNH

2. PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI

HÀ NỘI - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên

cứu được trình bày trong luận án này là trung thực, khách quan và chưa từng dùng bảo

vệ để lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận án

Thái Minh Tuấn

i

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới

:

- Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã chỉ

đạo và tạo điều kiện thuận lợi, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu tại

Học viện.

- Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý đất đai và Khoa Môi trường đã tạo điều kiện

thuận lợi cho tôi trong quá trình thực hiện luận án.

- PGS.TS. Nguyễn Xuân Thành và PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời đã tận tình

hướng dẫn tôi thực hiện luận án này.

- Các thầy cô giáo Bộ môn Trắc địa và bản đồ, Khoa Quản lý đất đai đã góp ý

kiến và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận

án này.

- Lãnh đạo UBND tỉnh Nghệ An; các sở: Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng,

Tài chính; UBND thành phố Vinh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh,

Phòng Thống kê thành phố Vinh, các phòng ban thuộc thành phố Vinh và nhân dân các

xã/phường đã tạo điều kiện giúp tôi trong quá trình thực hiện nghiên cứu tại địa phương.

- Các bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho

trong suốt quá trình nghiên cứu học tập và hoàn thành luận án này.

tôi

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận án

Thái Minh Tuấn

ii

MỤC LỤC

Lời cam đoan

i

ii

Lời cảm ơn

Mục lục

iii

vi

vii

ix

x

Danh mục các chữ viết tắt

Danh mục các bảng

Danh mục các hình

Trích yếu luận án

Thesis abstract

xii

1

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

Tính cấp thiết của đề tài

Mục tiêu nghiên cứu

1

2

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Những đóng góp mới của luận án

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

2

3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

5

2.1

Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất đô thị

Khái niệm, đặc điểm, phân loại đất đô thị

Sử dụng đất đô thị

5

2.1.1

2.1.2

2.1.3

2.1.4

2.1.5

2.2

5

11

13

14

21

22

29

34

37

41

42

Quản lý sử dụng đất đô thị

Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị

Cơ sở pháp lý của quản lý sử dụng đất đô thị

Quản lý sử dụng đất đô thị trên thế giới và Việt Nam

Quản lý sử dụng đất đô thị trên thế giới

2.2.1

2.2.2

2.3

Quản lý sử dụng đất đô thị tại Việt Nam

Các nghiên cứu về quản lý sử dụng đất đô thị

Nghiên cứu về quản lý sử dụng đất đô thị ở một số nước trên thế giới

Nghiên cứu về quản lý sử dụng đất đô thị trong nước

Nghiên cứu quản lý sử dụng đất đô thị tại địa phương

Định hướng nghiên cứu của đề tài

2.3.1

2.3.2

2.3.3

2.4

2.4.1

Lựa chọn các nội dung quản lý sử dụng đất đô thị

iii

2.4.2

2.4.3

2.4.4

Lựa chọn các loại đất để điều tra đánh giá

42

43

44

46

Lựa chọn đối tượng sử dụng đất phục vụ nghiên cứu

Lựa chọn yếu tố để nghiên cứu ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1

Nội dung nghiên cứu

3.1.1

3.1.2

3.1.3

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

Thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quản lý sử dụng đất đô

thị trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị tại thành

phố Vinh, tỉnh Nghệ An

46

3.1.4

46

47

48

49

53

54

56

61

64

67

69

3.2

Phương pháp nghiên cứu

3.2.1

3.2.2

3.2.3

3.2.4

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu và chọn hộ điều tra

Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

Phương pháp minh họa bằng bản đồ

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

Điều kiện tự nhiên

4.1.1

4.1.2

4.1.3

4.1.4

4.2

Điều kiện kinh tế xã hội

Thực trạng phát triển đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

Cảnh quan môi trường

Thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố vinh, tỉnh nghệ an

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2014

Biến động sử dụng đất thành phố Vinh từ 2005 đến năm 2014

Công tác quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố Vinh

Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quản lý sử dụng đất đô

thị trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

Nhóm yếu tố cơ chế chính sách

4.2.1

4.2.2

4.2.3

4.3

105

111

116

125

4.3.1

4.3.2

4.3.3

4.3.4

Nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng

Nhóm yếu tố kinh tế xã hội

Nhóm yếu tố vai trò của cộng đồng

iv

4.3.5

Đánh giá chung mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quản lý sử dụng

đất đô thị

131

136

4.4

Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị

Nhóm giải pháp về ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật

liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị

4.4.1

136

137

139

140

141

142

144

145

146

154

4.4.2

4.4.3

4.4.4

4.4.5

Nhóm giải pháp về lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Nhóm giải pháp về giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất

Nhóm giải pháp về định giá đất

Nhóm giải pháp về quản lý và cung cấp thông tin bất động sản

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

5.1

5.2

Kết luận

Đề nghị

Danh mục công trình đã công bố

Tài liệu tham khảo

Phụ lục

v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

Bất động sản

BĐS

BTGPMB

BTNMT

BXD

Bồi thường giải phóng mặt bằng

Bộ Tài nguyên và Môi trường

Bộ Xây dựng

CHXHCNVN

CP

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Chính phủ

CS

Cộng sự

CSHT

DT

Cơ sở hạ tầng

Diện tích

ĐVHC

GCN

Đơn vị hành chính

Giấy chứng nhận

Hội đồng nhân dân

Khoa học và công nghệ

Kế hoạch sử dụng đất

Kinh tế xã hội

HĐND

KH&CN

KHSDĐ

KTXH

MĐSDĐ

QCCP

QĐ

Mục đích sử dụng đất

Quy chuẩn cho phép

Quyết định

QHKGĐT

QHSDĐ

QLĐĐ

QLSDĐ

QSDĐ

SDĐ

Quy hoạch không gian đô thị

Quy hoạch sử dụng đất

Quản lý đất đai

Quản lý sử dụng đất

Quyền sử dụng đất

Sử dụng đất

SHNN

SXKD

TCN

Sở hữu Nhà nước

Sản xuất kinh doanh

Trước công nguyên

Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam

Tài nguyên và môi trường

Thành phố

TCXDVN

TN&MT

TP

TT

Thông tư

TTg

Thủ tướng

UBND

Ủy ban nhân dân

vi

DANH MỤC CÁC BẢNG

Số TT Tên bảng

Trang

11

2.1

2.2

2.3

3.1

4.1

4.2

4.3

4.4

Phân loại đất đô thị theo vùng chức năng

Luật liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị ở một số quốc gia

Hệ thống các cơ quan có liên quan đến quản lý đất đô thị

Phân cấp mức độ quan hệ qua hệ số tương quan

22

33

52

Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2014

65

Biến động sử dụng đất thành phố Vinh giai đoạn 2005 - 2014

Lý do và mức độ quan tâm đến chính sách pháp luật đất đai

Đánh giá công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản liên quan

đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh

68

71

73

76

80

83

86

87

4.5

4.6

4.7

4.8

4.9

4.10

Diện tích, cơ cấu sử dụng đất trước và sau quy hoạch sử dụng đất

Đánh giá công tác lập và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

Đánh giá công tác công tác lập và quản lý quy hoạch khác

Kết quả đấu giá đất từ 2005 đến 2014 tại thành phố Vinh

Kết quả đấu giá đất chi tiết tại một số khu quy hoạch

Kết quả đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ 2005 đến 2014

tại thành phố Vinh

88

4.11

Phân bổ số lượng lô đất ở đấu giá theo các tháng trong năm từ 2005 đến

2014 tại thành phố Vinh

89

4.12

4.13

4.14

4.15

4.16

4.17

Tình hình giao đất của các tổ chức trên địa bàn thành phố Vinh

Đánh giá công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất

Đánh giá công tác định giá đất

93

97

Đánh giá công tác quản lý và cung cấp thông tin bất động sản

Đánh giá công tác quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh

Ý kiến đánh giá về vai trò của nhóm yếu tố cơ chế chính sách trong quản

lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh

101

103

106

107

112

4.18

4.19

Mối quan hệ của nhóm yếu tố cơ chế chính sách với quản lý sử dụng đất

đô thị thành phố Vinh

Ý kiến đánh giá vai trò của nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng trong

quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh

vii

4.20

4.21

4.22

4.23

4.24

Mối quan hệ của nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng với quản lý sử

dụng đất đô thị thành phố Vinh

113

116

118

126

127

Ý kiến đánh giá về vai trò của nhóm yếu tố kinh tế xã hội trong quản lý

sử dụng đất đô thị thành phố Vinh

Mối quan hệ của nhóm yếu tố kinh tế xã hội với quản lý sử dụng đất đô

thị thành phố Vinh

Ý kiến đánh giá vai trò của nhóm yếu tố vai trò cộng đồng trong quản lý

sử dụng đất đô thị thành phố Vinh

Mối quan hệ của nhóm yếu tố vai trò của cộng đồng với quản lý sử dụng

đất đô thị thành phố Vinh

4.25

4.26

Một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh 132

Một số yếu tố ảnh hưởng ở mức độ cao và rất cao đến các nội dung

quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh

134

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Số TT Tên hình

Trang

2.1

Sơ đồ nghiên cứu ảnh hưởng của một số yếu tố đến quản lý sử dụng đất

đô thị

45

49

54

57

58

59

62

64

67

75

3.1

4.1

4.2

4.3

4.4

4.5

4.6

4.7

4.8

4.9

Sơ đồ chọn điểm nghiên cứu điều tra số liệu sơ cấp

Sơ đồ hành chính thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An năm 2014

Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố Vinh từ 2005 đến 2014

Cơ cấu kinh tế thành phố Vinh các năm 2005, 2010 và 2014

Các khoản thu từ đất giai đoạn 2005-2014 tại thành phố Vinh

Sơ đồ quá trình mở rộng không gian đô thị Vinh đến năm 2014

Sơ đồ hiện trạng diện tích các loại đất chính thành phố Vinh 2014

Sơ đồ biến động sử dụng đất thành phố Vinh từ 2005 – 2014

Diện tích một số loại đất thành phố Vinh trước và sau quy hoạch

Kết quả thực hiện quy hoạch đối với một số loại đất chính tại thành phố

Vinh từ 2009 đến 2014

77

4.10

4.11

Số lượng đơn thư liên quan đến đất đai tại thành phố Vinh và kết quả giải

quyết từ năm 2005 đến 2014

91

Sơ đồ quan hệ của các yếu tố với quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh

131

ix

TRÍCH YẾU LUẬN ÁN

Họ tên NCS: Thái Minh Tuấn

Tên luận án: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành

phố Vinh, tỉnh Nghệ An.

Chuyên ngành: Quản lý đất đai; Mã số: 62 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Mục đích nghiên cứu của luận án

Xác định một số yếu tố và mức độ ảnh hưởng của chúng đến quản lý sử dụng đất

đô thị thành phố Vinh. Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử

dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.

Phương pháp nghiên cứu

Trong luận án, sử dụng kết hợp 2 nhóm phương pháp chính đó là thu thập tài

liệu số liệu và xử lý số liệu và được chia thành 2 giai đoạn:

Giai đoạn 1: Sau khi thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp, sơ cấp tiến hành phân

vùng và điều tra với 400 phiếu đại diện của các hộ gia đình cá nhân sử dụng đất tại khu

vực nội thành và ngoại thành.

Giai đoạn 2: Sử dụng phương pháp phân tích, xử lý số liệu: (i) Nghiên cứu định

tính bằng việc xây dựng phát triển hệ thống khái niệm/thang đo; (ii) Nghiên cứu định

lượng bằng việc ứng dụng phương pháp phân tích T-test để kiểm định mức độ khác

nhau giữa các vùng theo nhóm yếu tố quan sát; (iii) Xác định mối tương quan giữa các

biến quan sát với nhau (thông qua hệ số tương quan r) để xác định yếu tố ảnh hưởng đến

quản lý sử dụng đất đô thị.

Kết quả chính và kết luận

1) Thành phố Vinh có quá trình đô thị hóa diễn ra rất mạnh, trước năm 1970

diện tích là 26 km², từ 1970 đến 2008 là 67,5 km², từ 2008 đến nay là 105,0 km². Khu

vực nội thành có 16 phường với diện tích là 35,4 km²(chiếm 33,7%), khu vực ngoại

thành có 9 xã với diện tích 69,6 km²(chiếm 66,3%). Theo quy hoạch đến 2030, diện

tích thành phố Vinh sẽ mở rộng lên 250 km²và toàn bộ khu vực ngoại thành hiện nay

đều được quy hoạch phát triển đô thị. Hiện tại có tới 98,6% diện tích tự nhiên được đưa

vào sử dụng.

2) Công tác quản lý sử dụng đất đô thị tại Vinh đã có nhiều chuyển biến tích

cực. Công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên quan quản lý sử

dụng đất đô thị được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,72 (khu vực nội

thành 3,81; ngoại thành là 3,63). Một số vấn đề còn tồn đọng là: xử lý quy hoạch treo;

việc công nhận lại quyền sử dụng đất đối với đất vườn; đăng ký biến động đất đai; hướng

dẫn về sử dụng đất đa mục đích. Công tác lập và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng

x

đất được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,73 (khu vực nội thành là 3,77;

ngoại thành là 3,70). Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quản lý chặt chẽ. Công tác

giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất được đánh giá ở mức tốt với giá trị

trung bình chung là 3,75 (khu vực nội thành là 3,90; ngoại thành là 3,61). Tỷ lệ cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất cao và thủ tục hành chính thuận lợi nên người dân phát

huy được giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên thủ tục giao đất chậm; đăng ký biến động

rườm rà, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn với đất ở đô thị phức tạp,

công tác đấu giá đất còn nhiều tồn tại. Công tác định giá đất được đánh giá ở mức tốt

với giá trị trung bình chung là 3,94 (khu vực nội thành là 3,82; ngoại thành là 4,07).

Công tác định giá đất thực hiện đúng quy trình, quy định của pháp luật. Công tác quản

lý thông tin bất động sản được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,65

(khu vực nội thành là 3,34; khu vực ngoại thành là 3,97). Mặc dù đã có quy định pháp

luật về thông tin BĐS nhưng chưa có quy chế phối hợp giữa các cơ quan có liên quan và

chưa có cơ quan chuyên trách làm đầu mối quản lý và cung cấp thông tin bất động sản.

3) Kết quả nghiên cứu đã xác định được 4 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất

cao (r_s> 0,75); 11 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao (0,5 < r_s< 0,75) và 2 yếu tố

ảnh hưởng thuận ở mức độ trung bình (0,25 < r_s<0,5) đến quản lý sử dụng đất đô thị

thành phố Vinh, trong đó:

- Có 4 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao: 1 yếu tố là chính sách thu hút

đầu tư ảnh hưởng tại cả hai khu vực nội thành và ngoại thành; 2 yếu tố là mức độ quan

tâm đến quy hoạch sử dụng đất và mức độ quan tâm đến chuyển mục đích sử dụng đất

ảnh hưởng tại khu vực nội thành; 1 yếu tố là vai trò của tổ chức kinh tế ảnh hưởng tại

khu vực ngoại thành.

- Có 11 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao tại cả khu vực nội thành và ngoại

thành, đó là: chính sách đất đai; vị trí thửa đất; diện tích thửa đất; cơ sở hạ tầng; khả

năng sinh lợi của đất; thu nhập của hộ gia đình; mức độ quan tâm đến quy hoạch khác;

mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản; vai trò của lãnh đạo địa phương; vai trò

của tổ chức xã hội khác và vai trò của truyền thông, thông tin.

- Có 2 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ trung bình tại cả khu vực nội thành và

ngoại thành, đó là: chính sách hỗ trợ và chính sách xã hội khác.

4) Để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị cần thực hiện đồng bộ 5

nhóm giải pháp: về ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên quan đến

quản lý sử dụng đất đô thị; về lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về giao

và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; về định giá đất và về quản lý và cung cấp

thông tin bất động sản.

xi

THESIS ABSTRACT

PhD candidate: Thai Minh Tuan

Thesis title: A study on some factors influencing the urban land use management in

Vinh city, Nghe An Province.

Major: Land Management; Code: 62 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Research Objectives

Determine the influenced factors and theirs influenced levels to urban land use

management in Vinh City. Thus, propose solutions to improve the efficiency of urban

land use management in Vinh City, Nghe An Province.

Materials and Methods

In the thesis, two groups of method were used, they are gathering data and

processing data, and is divided into two stages:

Phase 1: Having collected documents and secondary data, conducting surveys

with 400 representatives of individual households who using land will be implemented.

Phase 2: Using the methos of data processing and analyzing: (i) Qualitative

research by developing the system of concepts/scales; (ii) Quantified research by

applying analytical methods T-test to varify different degrees among regions under

group of observation elements; (iii) Determine the correlations between the observed

variables together (by using the correlation coefficient r) to determine the factors that

affect the urban land use management.

Main findings and conclusions

1) Urbanization process of Vinh City is developing rapidly. Before 1970 its area

was roughly 26 km², from 1970 to 2008 was 67.5 km², from 2008 up to now is 105.0

km². Urban area has 16 wards with 35.4 km²of area (accounting for 33.7%), suburban

areas has 9 communes with 69.6 km²of area (accounting for 66.3%). As, Vinh City area

will have expanded to 250 km²by the year 2030 and entire suburbs are now giving into

plan for urban development. There are currently 98.6% of the natural area is put to use.

2) The urban land use management in Vinh has many positive changes. The

promulgation and implementation of relevant legal instruments to manage urban land

use was assessed as good value at overall average of 3.72 (urban area is 3.81, suburban

area is 3.63). Some outstanding issues were: suspended - planning treatment;

recognition of land use rights for (land to) garden; changes to land registration;

guidance on land use for multiple purposes. Planning and management planning of land

use plans are evaluated as good level overall average value of 3.73 (urban area is 3.77;

suburban area 3.70). Planning and land use planning are closely managed. The

allocation and management of the implementation of land use rights are rated as good

overall average value of 3.75 (urban area is 3.90; suburban area 3.61). With the high

proportion of granting land using right licence and smoothly administrative procedures,

xii

the value of land use right is promoted. However the allocation procedures is still slow;

changeable registration procedures are complicated, the license ownership granting

associated with urban land is complicated, land auctions work is still under un-solved.

The valuation of land is assessed at a good level overall average value of 3.94

(urban area is 3.82; suburban area 4.07). Land valuation work is implemented as per

regulated by law. The management of real estate information is evaluated at a good

level overall average value of 3.65 (urban area is 3.34; suburban area is 3.97). Although

laws on real estate information have been regulated, no regulations on coordination

between relevant bodies and specialized agencies are stated and no specialized agency

to act as management and provides real estate information.

3) Results of the study show that, there are 4 factors that influence at very high

level (r_s> 0.75); 11 factors that influence at high-level (0.5 <r_s<0.75) and 2 factors that

influence at the average level (0.25 <r_s<0.5) to the urban land use management in Vinh

city, including:

4 factors that influence at very high level: one of the factors is the investment

policy that influences in both urban area and suburban area; two of the factors are level

of interest in land use planning and level of interest in converting purpose of land use

that influence in urban area; the last factor is the role of economic institutions that

influences in suburban area.

There are 11 factors influenced at high-level that influence in both urban area

and suburban area are land policy, land location, land area, infrastructure, productive

capacity of the land, household income, level of interest to the other plans, the level of

interest in the property market, the role of local leaders, the role of social organizations

and the role of communication and information.

2 factors that influence at the average level in both urban area and suburban area

are support policy and other social policies.

4) To improve the efficiency of urban land use management need to perform

synchronous 5 solutions: the promulgation and implementation of legal documents

related to the management of urban land use; the establishment and management of

planning and land use planning; delivery and management of the implementation of

land use rights; the valuation and management of land and provides real estate

information.

xiii

PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát

triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của

môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,

văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013). Tính

chất khan hiếm tương đối của đất đai cùng với nhu cầu ngày càng cao của con

người, nhất là đối với đất đô thị đã làm cho giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngày

càng vượt xa giá trị thực của nó. Quá trình khai thác và sử dụng đất đai đã làm

phát sinh các mối quan hệ giữa đất đai với người sử dụng đất, giữa người sử dụng

đất với người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với người sở hữu và giữa

người sở hữu với nhau. Các mối quan hệ này ngày càng đa dạng và phức tạp.

Tại các đô thị có quá trình mở rộng không gian nhanh chóng, sự gia tăng

về cường độ sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, trao đổi quyền sử dụng

đất, biến động giá đất... đã phát sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như việc sử dụng

đất thiếu sự kiểm soát, chuyển mục đích sử dụng đất tự phát, vi phạm quy hoạch,

lấn chiếm đất đai, phá vỡ kết cấu bền vững của đất, gây nguy cơ mất an toàn cho

người sử dụng đất, ô nhiễm môi trường. Điều này đặt ra cho tất cả các quốc gia

trên thế giới yêu cầu ngày càng cao về công tác quản lý sử dụng đất đô thị.

Tại Việt Nam, từ sau đổi mới 1986, cùng với sự phát triển của nền kinh tế

thị trường, hệ thống pháp luật đất đai có nhiều thay đổi, điều chỉnh theo hướng

trao nhiều quyền hơn cho người sử dụng đất. Kể từ Luật đất đai 1993, đất đai

được định giá, QSDĐ được xem là hàng hóa đặc biệt có thể mua bán, trao đổi

trên thị trường; đồng thời cũng được thực hiện nhiều giao dịch khác theo pháp

luật dân sự. Đất đai ngày càng đóng góp nguồn tài chính lớn cho đầu tư xây dựng

cơ sở hạ tầng và ngân sách, nhất là khu vực đô thị.

Thành phố Vinh tỉnh Nghệ An có bề dày lịch sử hình thành và phát triển

trên 200 năm. Năm 2014, diện tích tự nhiên là 105,0 km², quy mô dân số là

314.351 người, khu vực nội thành có 16 phường với diện tích là 35,4 km²(chiếm

33,7% diện tích tự nhiên), dân số 211.478 người (chiếm 67,3% tổng dân số); khu

vực ngoại thành có 9 xã với diện tích 69,6 km²(chiếm 66,3% diện tích tự nhiên),

dân số 96.979 người (chiếm 32,7% tổng dân số) (UBND thành phố Vinh, 2015a).

1

Quá trình đô thị hóa của thành phố Vinh diễn ra rất mạnh, nhất là những

năm gần đây (trước 1970 diện tích của thành phố Vinh là 26 km², từ 1970 đến

2008 là 67,5 km², từ 2008 đến nay là 105,0 km². Theo quy hoạch được phê duyệt

đến 2030, diện tích thành phố Vinh sẽ mở rộng lên 250 km²). Sau khi được Thủ

tướng Chính phủ công nhận là đô thị loại 1 trực thuộc tỉnh Nghệ An (Quyết định

số 1210/QĐ-TTg ngày 05/9/2008), thành phố Vinh đã phát triển nhanh chóng,

nhất là trên lĩnh vực thu hút đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế.

Công tác quản lý sử dụng đất đô thị được chú trọng, đặc biệt là các nội dung lập

và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và quản lý việc thực hiện quyền

của người sử dụng đất, khai thác quỹ đất đô thị. QSDĐ thực sự đã trở thành

nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn để đầu tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng,

chỉnh trang đô thị của thành phố Vinh. Năm 2014, tổng thu ngân sách là 1.765,4

tỷ đồng, trong đó số tiền thu từ khai thác quỹ đất là 560,6 tỷ đồng bằng 31,75%

tổng thu ngân sách (UBND thành phố Vinh, 2015a).

Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hoá diễn ra quá nhanh đã vượt quá khả năng

đáp ứng và năng lực của bộ máy quản lý; một số cơ chế chính sách không theo

kịp nhu cầu của sự phát triển; công tác giao đất, đấu giá đất chưa khoa học và

kém hiệu quả; công tác khai thác quỹ đất phát triển nóng, thiếu kế hoạch và

nguồn thu không ổn định, tác động của cơ chế thị trường làm nẩy sinh nhiều

tiêu cực và bất cập trong quản lý sử dụng đất. Do vậy nghiên cứu một số yếu tố

ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An là rất

cần thiết.

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Xác định một số yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến quản

lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An;

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị thành

phố Vinh, tỉnh Nghệ An.

1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu

- Hệ thống chính sách có liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị.

- Quỹ đất đô thị của thành phố Vinh.

- Công tác quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn thành phố Vinh.

- Người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình cá nhân) trên địa bàn thành phố Vinh.

2

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: địa bàn thành phố Vinh gồm 25 đơn vị hành chính,

trong đó có 16 phường nội thành và 9 xã ngoại thành. Nghiên cứu tập trung vào

nhóm đất ở và đất sản xuất kinh doanh.

- Phạm vi về thời gian: biến động sử dụng đất và thực trạng công tác quản lý

sử dụng đất đô thị nghiên cứu từ năm 2005 đến năm 2014; số liệu kinh tế xã hội năm

2014; số liệu điều tra hộ gia đình cá nhân sử dụng đất năm 2012, 2013, 2014.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN

- Đánh giá được thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố Vinh,

tỉnh Nghệ An theo 5 nội dung của quản lý sử dụng đất (QLSDĐ) đô thị là ban

hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật; lập và quản lý quy hoạch kế

hoạch sử dụng đất; giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; định giá đất

và thông tin bất động sản.

- Đã xác định được 15 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao và cao

đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, trong đó:

Có 4 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao đến quản lý sử dụng đất đô

thị là: chính sách thu hút đầu tư; mức độ quan tâm đến quy hoạch sử dụng đất

(QHSDĐ); mức độ quan tâm đến chuyển mục đích sử dụng đất (MĐSDĐ); và vai

trò của tổ chức kinh tế.

Có 11 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao đến quản lý sử dụng đất đô

thị là: chính sách đất đai; vị trí thửa đất; diện tích thửa đất; cơ sở hạ tầng; khả

năng sinh lợi của đất; thu nhập của hộ gia đình; mức độ quan tâm đến quy hoạch

khác; mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản (BĐS); vai trò của lãnh đạo

địa phương; vai trò của tổ chức xã hội khác và vai trò của truyền thông, thông tin.

1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI

1.5.1. Ý nghĩa khoa học

- Bổ sung phương pháp luận trong nghiên cứu quản lý sử dụng đất đô thị

thông qua việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị.

- Góp phần vào hệ thống giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng

đất đô thị.

1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn

- Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần vào việc hoạch định chính sách,

lựa chọn giải pháp quản lý sử dụng đất đô thị hợp lý, hiệu quả tại thành phố Vinh;

3

- Kết quả nghiên cứu giúp cho người dân và nhà đầu tư sử dụng vốn đầu

tư trong sử dụng đất đô thị có hiệu quả, đúng luật đất đai;

- Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể áp dụng cho các địa phương có điều

kiện tương tự như thành phố Vinh.

- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu trong giảng dạy và nghiên cứu

khoa học về quản lý sử dụng đất đô thị.

4

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ

2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại đất đô thị

2.1.1.1. Khái niệm đất đô thị

Tại Ấn độ, Luật Thuế tài sản (Wealth Tax Act, 1957), định nghĩa đất đô

thị là đất được xác định: (i) Khu vực thuộc thẩm quyền quản lý của chính quyền

đô thị (như đô thị, thành phố, thị trấn…) mà trong đó dân số không ít hơn 10.000

người theo số liệu điều tra dân số mới nhất (năm trước đó); (ii) Khu vực có

khoảng cách nhỏ hơn 8 km từ giới hạn của thành phố theo thông báo của Chính

phủ, nhưng không bao gồm diện tích đất của những ngôi nhà xây dựng trái phép

(trong khoảng thời gian mà pháp luật đang còn hiệu lực) hoặc đất đã giao cho các

tổ chức nhưng chưa sử dụng trong thời gian 2 năm kể từ ngày được giao, cho

thuê (Parliament of India, 1957). Tại Australia, đất đô thị là đất không thuộc vùng

nông thôn (vùng nông thôn được xác định là đất hoàn toàn dành cho sản xuất)

(Australian Parliament, 1975).

Theo Quadeer (1981) trong cuốn The nature of urban land, đã đưa ra quan

điểm: đất đô thị là đất được sử dụng hoặc dự kiến sẽ được sử dụng cho các hoạt

động đô thị. Tác giả cho rằng, thông qua thực hiện các hoạt động (như chuyển

mục đích sử dụng, xây dựng, kết cấu hạ tầng...) phục vụ cho hoạt động đô thị ở

hiện tại và tương lai được gọi là đất đô thị. Các yếu tố cấu thành của đất đô thị

bao gồm: vị trí, không gian, tài sản, tính tập hợp, tính đa dạng, sự bất động và

không thể phá hủy.

Dưới góc độ nghiên cứu từ sự hình thành đất đô thị, Marion (1972) cho

rằng đất đô thị là sản phẩm của một loạt các quyết định công khai và các quyết

định cá nhân, nó là một loại hàng hóa được ghi nhận tại các cơ quan chính trị và

các hội. Từ đó đất đô thị được định nghĩa: đất đô thị là một đơn vị không gian và

tài sản có nguồn gốc từ các thế chấp pháp lý, hành chính và kinh tế, hay nói cách

khác đất đô thị là một sản phẩm của sự sắp xếp thể chế và xã hội. Còn tác giả

Phạm Đức Hòa (2013) cho rằng, đất đô thị là một phần của đất đai quốc gia được

phát triển gắn liền với quá trình đô thị hóa. Nhìn từ không gian địa lý kinh tế, thì

đất đô thị có nguồn gốc từ đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Kết quả của quá

trình chuyển mục đích sử dụng chủ yếu từ đất nông nghiệp sang đất đô thị không

những làm thay đổi mục đích sử dụng, mà còn làm thay đổi nội dung, hình thức

5